2022年，房地產行業極為不易。業內預計，全國新建商品房成交規模連續5年達到17億平方米以上之后，2022年或降至約14億平方米、銷售額預期下滑至約14萬億元。

　　這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至；11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產行業迎來黎明。作為經濟支柱產業，房地產行業的韌性猶在。

　　“市場本身壓力比較大的情況下，我們需要樹立信心。”在萬科近日召開的臨時股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示，政策面向好的力度、廣度全面超出了預期，對行業未來發展注入活力，微光在逐步變成曙光。

　　逾300城超千條新政

　　穩銷售提信心

　　在“房住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城施策”空間逐漸打開，核心在于穩市場預期、實現行業軟著陸，而不是一味刺激市場非理性回暖。

　　自鄭州打響二線城市救市“第一槍”開始，各地相關政策陸續出臺。回顧2022年，據克而瑞統計，39城放松限購，寧波、佛山更是全面取消限購；80多個城市首套房最低首付比例已經降至兩成；57城執行認房不認貸，促進置換需求入市；7城放松限價，西安明確取消二手房指導價發布機制；170城財稅刺激托市，包括減免住房轉讓稅費、發放財政補貼刺激購房需求等；243城放松公積金貸款……

　　另據中指研究院監測數據顯示，2022年以來，全國已有超300省市（縣）出臺樓市新政超千條，優化頻次達近年峰值。

　　“今年以來，多地將房地產調控政策與人才、人口、租賃等政策相結合，如多孩家庭住房扶持、‘一人購房全家幫’的公積金購房、租賃破限購、支持集中購房等政策。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，目前這些創新型政策在二、三線城市普及后，已向熱點城市延伸。

　　此外，需求端政策優化調整還包括放寬新房搖號、鼓勵棚改房票安置等，供應端舉措包括放松預售取證、放松預售資金監管、放松土拍條件、支持房企融資等。

　　更重要的是，近期召開的中央經濟工作會議強調“保交樓、保民生、保穩定”，既是對民生的呵護，也是保市場主體，穩預期，緩解置業者擔憂情緒，進而帶動企業端投資擴表。

　　“重點城市調控政策有進一步放寬空間，如調整認房又認貸、放寬限購、降低首付比例等。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，預計2023年的房地產市場仍將以穩為主，寬松性政策效應逐步發酵，市場將會從底部緩慢回升。

　　這期間，仍需有效防范化解優質頭部房企風險，降低行業整體負債水平，要做到這一點，金融服務必須跟上。

　　“三箭齊發”穩融資

　　加速風險出清

　　即將過去的2022年，理財產品違約、債務展期、交換要約等流動性風險事件仍時有發生，房地產行業整體償債壓力不減，百強房企中有約40家發生債務違約，監管層多次提及，有效防范化解房地產領域風險。

　　如此背景下，房地產融資政策漸進式松綁，從年初明確并購貸不再計入“三道紅線”到8月份中債增增信支持房企發債，9月份，監管指示銀行新增6000億元房地產融資，直至10月份允許部分涉房企業A股融資，調整廣度與力度不斷加大加深。

　　“上半年，公司現金流主要來自銷售回款、資產變現獲得的少量現金以及其他渠道等，融資占比極低。”某房企融資部門人士向《證券日報》記者表示，下半年，得益于政策支持，行業整體融資環境有所改善，但受制于金融機構的審慎策略以及企業自身資產抵押增信等難題，靠拓寬融資渠道充盈現金流仍不易。

　　據中指研究院監測，2022年1月份至11月份，房地產企業非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%；預計2022年全年非銀融資約達9000億元，同比下降50%。隨之而改變的是房企融資結構。

　　“信用債占非銀融資半壁江山，同比提升22.5個百分點；ABS融資占比達三成以上，同比提升8.5個百分點。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，海外債以及信托融資占比大幅下降，其中海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個百分點。

　　“境內債成為今年房企非銀融資‘頂梁柱’。”關榮雪稱。

　　同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,前期房企在多元化融資渠道發力，如ABS、綠色債、保租房以及產業園REITs等，但以優質房企、央企國企以及城投公司為主，民營房企在境內外融資皆較為艱難。

　　好在2022年末的政策暖意令行業振奮。分水嶺出現在11月份，支持房企融資態度發生根本轉變，紓困方向從此前“優質項目”轉換至“項目與企業并存”，這被業內看作是房企穿過至暗，迎來黎明的重要轉折點。

　　11月11日，央行、銀保監會出臺“金融16條”；11月28日證監會發布“新5條”支持房地產股權融資；12月21日，證監會再發文，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。

　　這期間，在實操層面，信貸、債券、股權融資“三箭齊發”。截至目前，60余家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元；8家民營房企儲架式注冊發行債券1210億元；超32家上市房企披露股權融資意向或計劃，華夏幸福等出險房企亦在其列。

　　時隔多年重啟股權融資及借殼上市，多類型房企及上下游相關企業均有望受益。多位分析師及房企相關人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法，“一方面有利于降低行業整體負債水平及融資成本，改善現金流；另一方面，出險房企可借此進一步實現‘保交樓’及債務重組目標，未出險房企可緩解償債壓力，優質房企則迎來收購擴表機會。”

　　展望后市，預計會有更多房企進行業務重組、資產換倉，加快行業風險出清。此外，隨著銷售企穩，有望為企業帶來第二次成長機遇，行業集中度將進一步提升，形成新的競爭格局。

　　大開發時代結束

　　向新發展模式轉型

　　在將穩地產列入“防范化解重大經濟金融任務”之際，面對現時的行業巨變以及未來行業出清后重新建立的行業競爭格局，房企掌舵人亦需重新謀篇布局，勉力前行。

　　“行業難關已過，曙光已現。未來確實會有一些挑戰和壓力。”萬科總裁祝九勝在上述臨時股東大會上表示，中長期來看，萬科有三件事要長期堅持：第一，要穩健經營；第二，一定要保持開發業務在第一陣營；第三，要真正實現從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重，堅決堅定完成轉型。

　　“對美的置業來講，我們不是第一次感受到刺骨寒意，行業出清是一個必經過程，同時蘊藏機會。”美的置業管理層人士向《證券日報》記者表示，未來，公司調整發展戰略，不再單一追求規模，降低負債，放慢速度，逐步提升利潤水平，要以開發鏈業務為主軸，持續推動房地產相關多元化業務，深化面向未來的房地產科技能力，即智能化和裝配式建筑，保持持續而穩定的增長動能。

　　穩健型房企制定新發展目標的背后，預示著房地產行業需加快向新發展模式平穩過渡。

　　“大開發時代已經落幕，‘千億房企’已從高峰時刻的42家跌至如今的不足20家，靠‘高負債、高杠桿、高周轉’的‘舊三高’模式擴規模時代已經結束，探索新發展模式是前行必經之路，比如可以考慮加碼布局長租房、保障房、城市更新以及綠色科技等領域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，更重要的是，中國擁有全球最大的居住服務業市場，規模超過30萬億元，相關企業可圍繞這一領域布局，走多元化發展道路。

　　“今年幾乎沒有拿地，但投決會依然開得很頻繁，因為投拓條線的人在忙著上馬代建項目。”某房企管理層向《證券日報》記者表示，這是公司未來需大力拓展的重要業務線之一。

　　“代建市場需求端正在滋生新訴求，比如城投公司、資產管理公司旗下項目需要代建企業接手，其市場規模巨大。”肖云祥稱，隨著存量時代來臨以及行業進入專業化發展時代，房企業務戰略重心正逐步從重資產運營向輕資產運營轉移，資產管理、物業服務等是探索新發展模式的重點領域。

　　在劉水看來，新發展模式涉及租賃，物業管理、商業管理、代建等輕資產方向，以及城市更新盤活存量市場，另外，倉儲物流及產業園區REITs、不動產私募投資基金等也是重要新領域。

　　值得一提的是，資本正在助力房地產行業邁向新發展時期，比如建立收益和風險介于證券市場和債券市場之間的REITs市場，已經初步取得成效。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，首單生物醫藥產業園REITs已于12月27日上市，首單民企倉儲物流公募REITs已獲批……在業內看來，豐富REITs底層資產，有利于構建“租購并舉”的住房發展新模式。

　　走過2022年，行業迎來真正的拐點，展望2023年，可以期許的是，出險房企將繼續有序出清，企業經營有望逐漸回歸正軌，并加速向新模式轉型，筑牢房地產行業未來健康發展的根基。