伴隨春日的暖風(fēng)與暖陽(yáng)，樓市近期迎來(lái)回暖。

      3月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市住房成交量有明顯回升。而在年初就開(kāi)始有所松動(dòng)的房貸利率，隨著住房成交量的上升，也出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)。

      從近期的利率調(diào)整情況看，北上廣深四大一線城市中，除上海利率已處于低點(diǎn)未有較大變化外，其余三城市均有不同程度的松動(dòng)。而利率下調(diào)的影響范圍還在進(jìn)一步擴(kuò)大。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪中獲悉，房貸業(yè)務(wù)在年初就成為各家銀行重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)，不過(guò)房貸實(shí)際的回暖卻有些姍姍來(lái)遲，直至3月樓市回暖后，房貸業(yè)務(wù)才隨之升溫。

      不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許將成為2019年房貸業(yè)務(wù)發(fā)力的開(kāi)始。

      房貸業(yè)務(wù)拐點(diǎn)已至

      回顧近年房貸業(yè)務(wù)的走勢(shì)，2018年達(dá)到增速低點(diǎn)，這與2018年樓市的調(diào)控政策相一致。從2018年上市銀行披露的年報(bào)數(shù)據(jù)看，房貸業(yè)務(wù)主力軍四大行（中國(guó)銀行未披露房貸相關(guān)數(shù)據(jù)，本文中四大行指工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行與交通銀行）在2018年房貸增速較2016、2017年均有所回落。

      從歷史年報(bào)數(shù)據(jù)看，2016年五大行個(gè)人住房貸款增幅均在30%左右；隨著樓市的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，2017年工行和農(nóng)行的房貸增速分別回落至21.5%與22.5%。建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行2017年房貸同比增幅則分別為17.5%、17.5%和16.49%。

      2018年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房貸增速進(jìn)一步下滑。去年工行與農(nóng)行的個(gè)人住房貸款同比增速分別為16.5%與16.8%， 建行、交行增幅則分別為12.83%與12.29%。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在年初調(diào)研報(bào)道中就已指出，2019年開(kāi)年多家銀行的零售信貸業(yè)務(wù)指標(biāo)就將房貸（按揭）放在重點(diǎn)位置上，并為接下來(lái)的房市回暖準(zhǔn)備了較為充足的額度。但房貸業(yè)務(wù)的升溫在前兩個(gè)月并不明顯。直到3月，這一拐點(diǎn)才來(lái)臨。

      華南某股份行一位個(gè)貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一季度通常是商業(yè)銀行信貸額度較為寬松的時(shí)期，也是住房按揭貸款用款高峰，但前兩個(gè)月房貸業(yè)務(wù)只能稱為平穩(wěn)，難言回溫；直到3月，樓市成交量的上升，才帶動(dòng)了房貸業(yè)務(wù)的明顯回溫。

      “尤其是近期，咨詢房貸業(yè)務(wù)的人明顯增多。一方面與房貸利率的下調(diào)有關(guān)，另一方面也是市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期趨于穩(wěn)定，之前很多觀望的剛需購(gòu)房者現(xiàn)在選擇出手。來(lái)自個(gè)貸業(yè)務(wù)同行的判斷也差不多，這應(yīng)該是今年銀行房貸業(yè)務(wù)的一個(gè)拐點(diǎn)?！鄙鲜鰝€(gè)貸人士進(jìn)一步指出，二季度，這一回暖趨勢(shì)大概率會(huì)延續(xù)。

      房貸利率下行或擴(kuò)大

      從北上深近期房貸政策與利率的變化看，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，房貸利率已經(jīng)釋放出下行信號(hào)，但與之前大規(guī)模的利率松動(dòng)相比，這次的下調(diào)表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

      一線城市中，北廣深已有不同程度的松動(dòng)。其中，深圳首先出現(xiàn)較為普遍的利率下調(diào)。3月初，包括四大行在內(nèi)，深圳多家銀行將首套房利率從上浮10%下調(diào)至上浮5%，二套房利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%。

      廣州整體維持首套房基準(zhǔn)上浮10%，二套房基準(zhǔn)上浮15%的水平不變；北京則維持首套房上浮10%，二套房基準(zhǔn)上浮20%水平不變。但部分股份行和城商行的利率出現(xiàn)松動(dòng)，貸款條件與放款速度也有不同程度放松。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，以北京為例，去年同期沒(méi)有額度、停貸的部分股份行，現(xiàn)在重新開(kāi)啟了房貸業(yè)務(wù)，并相較大行執(zhí)行了更為簡(jiǎn)便的批款條件。

      但北京一位房地產(chǎn)中介人士告訴記者，房貸利率整體上基本沒(méi)有變化，但三月份開(kāi)始成交量有所增加，而且增幅穩(wěn)定，隨著買房增加房貸也有所增加。但大行的申請(qǐng)條件目前并無(wú)明顯變化，放款周期在一個(gè)月左右。至于部分業(yè)務(wù)較少的股份行和城商行，可能通過(guò)更簡(jiǎn)便的流程和放款周期來(lái)吸引客戶，但并非市場(chǎng)的主流。

      該中介人士指出，整體房地產(chǎn)的調(diào)控并未改變，監(jiān)管并不會(huì)放任樓市猛增。這一輪的回暖，主要是之前觀望的剛需購(gòu)房者，在兩會(huì)之后穩(wěn)定了預(yù)期，選擇在這一時(shí)點(diǎn)購(gòu)房，并非源于其他因素的刺激。所以，未來(lái)樓市與房貸的回暖也不會(huì)是過(guò)于劇烈，整體會(huì)穩(wěn)定回升，并且是可控的。

      也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，房貸利率的下調(diào)是樓市回溫的原因之一，而利率的下調(diào)在全國(guó)范圍內(nèi)未來(lái)存在更大的空間。除一線城市外，近期有多個(gè)二三線城市的房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)。

      從廣東省內(nèi)情況看，近期珠海、佛山等地的多家銀行房貸利率下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。廈門更是出現(xiàn)部分銀行將首套房的銀行貸款利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率，并且有貸款結(jié)清后再次購(gòu)房，仍可按照首套房貸利率操作。

      此外，天津、杭州、南京等多個(gè)城市首套房利率均有明顯下調(diào)。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，首套房貸向基準(zhǔn)利率靠攏是大勢(shì)所趨，未來(lái)房貸利率存在更大范圍下行的可能。